Версия для печати

Что будет, если торговые центры перейдут с валютной аренды на рублевую?

Что будет, если торговые центры перейдут с валютной аренды на рублевую?
24 фев
2016

Уже полгода ведется дискуссия, точнее обсуждение инициативы, которая предполагает исключение привязки к валюте при расчете арендной ставке в торговых центрах, а также других объектах коммерческой недвижимости.

Минпромторг попросил арендодателей добровольно перевести ставки аренды из валюты в рубли. Даже готовы поправки в Гражданский кодекс, запрещающие привязывать ставки аренды к валюте. Из-за договоров аренды в валюте или из-за рублевых договоров, привязанных к валютному курсу, страдают многие ретейлеры.

"Владельцев российских торговых центров просят перевести ставки аренды для ретейлеров из валюты в рубли, заявил замглавы Министерства промышленности и торговли России Виктор Евтухов. По его словам, в случае отказа ведомство готово инициировать принятие закона, запрещающего устанавливать арендные ставки в валюте." – цитата РБК. После этого напрашивается разумный вопрос - каким образом уже министерство "попросило" девелоперов об этом? Знают ли девелоперы, что их попросили? Не знают. Что это за новая форма «попросить бизнес сделать что-то?»

«Мы собрали представителей и производителей, и розницы, и девелоперов и попытались договориться о том, чтобы валютные ставки были переведены в рублевые. Мы попросили сделать это добровольно, если нас не услышат, у нас есть готовый проект закона, который запрещает установление ставок аренды в РФ в иностранной валюте», — пояснил Евтухов (цитата по ТАСС). Замминистра подчеркнул, что высокие ставки аренды — это «большая проблема для тех, кто реализует свой товар в розничных сетях». Но в последнее время арендодатели стали «более договороспособны», и он надеется на «позитивное движение». - интересно когда, кого и в каком составе собирало министерство для таких бесед. Рынок не припоминает. Единственная дискуссия с участием Российского союза торговых центров, проходящая на эту тему, состоялась в рамках выставки Аренда-2015. Данное сообщество, присутствующее на данной площадке в количестве 30 человек, участвовало в обсуждении очевидных вещей - рисков для ритейла, но никаких решений, предложений не выработало.

Получается, очередной раз данный вопрос перевода расчета арендных платежей из валюты в рубли поднялся без проработки последствий. Если есть аналитика, то многие бы с ней хотели ознакомиться. Пока подобные заявления министерства звучат без учёта интересов девелоперов. На сегодняшний день складывается такая ситуация: риски валютных колебаний по текущим договорам лежат на арендаторе, а при переходе к расчётам от валюты к рублям при начислении арендной ставки весь риск переместится на арендодателя. Получается, «одно лечим, другое колечим». В рамках текущей экономической ситуации любой бизнес нуждается в поддержке, а уж точно не ждёт новых, искусственно созданных проблем.

Пока данная инициатива носит разговорный характер и случае реальной угрозы применения данной поправки девелоперы сразу дадут о себе знать, пока они тихо-мирно продолжают наблюдать.

Все просто говорят, но никто не пытается смоделировать ситуацию:

Предположим, решают - поправке этой быть.

Предположим, она вступила в силу, что должен будет ТЦ? А точнее к чему начать готовиться?

Поправка может быть принята, но вступить в силу должна не ранее чем через полгода с момента принятия, а разумнее – год, потому что моментально изменения не вводятся, так как выбьют из рабочей колеи бизнес, который этак все время в стрессовом состоянии. К тому же подобное внедрение в работу таких изменений требует дополнительных трудовых ресурсов разных департаментов.

За это время арендодатель должен подписать переход с валютной аренды на рублевую через дополнительные соглашения. И тут начинается самое интересное. То есть ситуация складывается так, что необходимо заново согласовать условия со всеми арендаторами. В случае, если в торговом центре уровень вакантных площадей невысок, то для собственников или УК это подходящий момент для того, чтобы продиктовать свои условия по повышенной ставке, провести ротацию в случае появления несогласных или неконцептуальных арендаторов и пр. Да, и во времена кризиса это практикуется и обосновано вполне логичными доводами.

До того момента, как торговый центр соберется согласовывать с арендатором эти новые «чисто» рублевые условия, придётся заверстать новый финансовый план, чтобы дать отделу аренды актуальные ставки, необходимые для подписания. В итоге, грамотные финансисты, ориентируясь на ранее поступающие доходы от аренды помещений и на ежемесячную сумму возврата кредита, пересчитают арендные ставки точно не с уменьшением, а, возможно, и с неким увеличением, индексированием, с применением коэффициентов и пр. Почему с увеличением? А именно в эту повышенную ставку будут включены риски возможных валютных колебаний, выражающиеся в увеличении ежемесячного платёжка арендодателя по кредиту.

Для финансистов торгового центра наступит праздник, т.к. поступления от аренды приобретут более стабильный характер, т.к. ранее из-за привязки к курсу все расчёты на год-два и более были очень "плавающими".

Остается открытым вопрос, какой же процент «рисковой» индексации заложат финансисты в будущей «чисто рублевой» ставке? Будет ли это 20%, 30% или 50% к ранее действующей ставке? Предположим, в средним финансисты торгового центра переверстали арендный план из долларов в рубли, при этом увеличив ставку аренды в среднем на 30%. То есть 30% - это заложенное в ставку возможное повышение курса, ведь к нему уже нельзя привязаться как раньше. Несмотря ни на что ежемесячно банк продолжает собирать свои платежи в валюте.

После пересчета финансистами арендного плана, новые рублевые ставки спустят в отдел аренды для заключения соглашений с арендатором. Далее начнётся не очень предсказуемый процесс: если это хорошо организованная с структура УК – процесс подписание, например, со 100 арендаторами может растянуться от 1 до 6 месяцев. В данном случае тормозящим фактором может оказаться арендатор, т.к. неудобные условия для себя он не будет принимать.

При этом ситуация с первым годом расчетов по новой рублевой аренде в таком случае будет более или менее понятна. Далее при работе по договору на отношения арендатор-арендодатель должна распространить свое действие ежегодная индексация, как правило рассчитываемая в размере плюс 10 % к ставке предыдущего года. А что делать теперь? Опять закладывать рисковое увеличение и ежегодно поднимать по допсоглашениям? Нет, в этом случае арендодателю проще, например, по трехлетнему договору поднять при переходе с валютной на рублевую аренду базовую арендную ставку и прописать ее фиксированный размер на каждые их этих трех лет, избежав индексацию в 10%, которая в случае скачков валюты загонит торговый центр в долги при выплате ежемесячных платежей банку.

Во всем этом прослеживаются большие угрозы опять же для арендаторов средней нарезки: если якорные арендаторы могут себе позволить диктовать условия и могут просто отказаться от повышения такой ставки, а, возможно, и смогут потребовать переподписание в рублях только при условии снижения условий, то все бремя данных нестыковок сразу найдет отражение в арендных планах в качестве увеличения ставки на площадках небольших и маленьких арендаторов. И там уже увеличение при пересчете не ограничится 30%...

То есть, если проанализировать всю эту цепочку, можно сделать вывод, при переходе на рублевую аренду арендатор вроде бы снимает с себя риск зависимости от колебаний курса валюты, но арендодатель на себя его однозначно не возьмет, а заложит этот риск точно в ставку, чтобы гарантировано обеспечивать ежемесячный выплаты по кредитному договору.

Что же получается на выходе?

Там, где торговый центр закредитован в валюте, ретейлер все равно в проигрыше. Спасут только ситуативные переговоры, а также все будет зависеть от гибкости и финансовой «подушки» УК или собственника.

Выходит, если примут рублевые поправки в ГК поправки, то арендодатель и арендатор не перестанут мучиться, и никому эти изменения не помогут? Чего же положительного в этой поправке?

Единственное, чему она может научить будущих инвесторов и собственников, так это не рисовать свои планы в валюте, не брать в дальнейшем валютные кредиты, так как вначале манящая ставка по кредиту в валюте потом может обернутся большими проблемами. Поэтому привлекательность валютных кредитов для ТЦ теряется. По сути получается, что данная поправка работает против банковского продукта в валюте…

В моих заключениях и предположениях учтены были только две стороны, но мы еще не знаем, что думают об этом банки.

И если уже МинПромТорг установит данный переход к рублевой аренде как обязательный, то как чиновники попробуют замотивировать арендодателей? Да, именно как замотивировать, а не как наказать?